Der Kapitalisierungssatz wird von Analysten verwendet, um die Machbarkeit einer Investition in eine potenzielle Investition zu bestimmen. Mit Hilfe dieses Indikators wird eine Vergleichscharakteristik mit den durchschnittlichen Marktindikatoren ähnlicher Objekte durchgeführt. Trotz der Einfachheit der Berechnungsformel erfordert der Kapitalisierungssatz die Erfassung verschiedener Zwischenwerte, die die Hauptparameter beeinflussen.
Anleitung
Schritt 1
Bestimmen Sie den Leerstand (Unterlast) und den Nutzungsgrad des potentiellen Objekts. Insgesamt sind diese Werte 100%. Wenn Sie also einen ermittelt haben, können Sie sofort den zweiten berechnen. Unterlastung ist definiert als der Prozentsatz der Fläche nicht vermieteter Räumlichkeiten an der Gesamtfläche der Immobilie. Um diese Koeffizienten zu bestimmen, ist es notwendig, die statistischen Daten des Marktes für ähnliche Objekte zu analysieren.
Schritt 2
Finden Sie heraus, wie viel es kostet, das Gebäude zu unterhalten und zu verwalten. Es ist notwendig, alle Ausgaben des Immobilieneigentümers in unabhängige und volumenabhängige aufzuteilen. Erstere beinhalten Versicherungen, Grundsteuern, Sicherheiten und letztere Servicekosten.
Schritt 3
Berechnen Sie die Höhe des Nettobetriebseinkommens für eine potenzielle Investition. Dies erfordert das potenzielle Bruttoeinkommen, das den jährlichen Mietzahlungen entspricht, multipliziert mit dem Nutzungsfaktor der Einrichtung. Von dieser Zahl ziehen Sie dann die variablen Kosten mal den Auslastungsgrad und die fixen Gebäudeunterhaltskosten ab.
Schritt 4
Ermitteln Sie den Marktwert der Immobilie. Plant der Eigentümer den Bau eines Gebäudes, entspricht dieser Wert den Baukosten. Andernfalls wird der aktuelle Preis für den Erwerb des Objekts zugrunde gelegt, der durch eine Markteinschätzung ermittelt wird.
Schritt 5
Finden Sie Ihre Kapitalisierungsrate. Es entspricht dem Verhältnis des Nettobetriebseinkommens zum Verkehrswert der Immobilie. Der resultierende Wert zeigt, welcher Betrag jährlich vom Wert der Erstinvestition zurückerstattet wird. Je größer dieser Betrag, desto rentabler ist die Investition in ein potenzielles Objekt. Es gilt als optimal, wenn dieser Indikator 15-20% beträgt.
