Die instabile Wirtschaftslage in Russland im Jahr 2014 beeinflusste auch die Lage des Immobilienmarktes. Was ist ab 2015 zu erwarten und was werden die Wohnungen kosten?
Die Frage der Wohnungskosten ist traditionell für breite Bevölkerungsgruppen relevant. Wohnungsverkäufer befürchten, dass sie ihre Immobilie für ein paar Cent verkaufen müssen, und Käufer befürchten, dass sie für Immobilien extra zahlen müssen.
Langfristige Prognosen in einer schwierigen Wirtschaftslage und einer instabilen geopolitischen Lage sind sehr problematisch. Daher beschränken sich die meisten Experten auf kurzfristige Zeiträume – für die nächsten sechs Monate oder ein Jahr.
Die Kosten für Wohnungen hängen wie andere Güter im Allgemeinen vom Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage ab. Die Nachfrage wird maßgeblich von der Zahlungsfähigkeit der Bürger bestimmt, und das Angebot wird von der Dynamik der Bauwirtschaft und der Verfügbarkeit von Fremdkapital für Bauträger bestimmt.
Nachfrage nach Immobilien in Russland im Jahr 2015
Die Nachfrage nach Immobilien wird aus verschiedenen Gründen im Laufe des Jahres 2015 voraussichtlich zurückgehen. Unter ihnen ist der grundlegende Rückgang der Verfügbarkeit von Hypothekendarlehen, die der Hauptantrieb für die Nachfrage nach Wohnungen in Russland waren.
Hypothekendarlehen im Jahr 2015 werden durch eine Erhöhung der Kreditzinsen (um mindestens 2 Prozentpunkte) sowie eine Erhöhung der Anforderungen an Kreditnehmer von Banken gekennzeichnet sein. So haben einige Banken bereits jetzt eine Anhebung der Mindestanzahlung auf 40-50% angekündigt. Unter solchen Bedingungen werden Hypotheken für viele Russen unzugänglich.
Der Nachfragerückgang wird auch eine Folge der Ende 2014 aufgekommenen Aufregung am Immobilienmarkt sein. Dann versuchten viele Käufer, ihre Rubel-Ersparnisse schnell in Wohnungen umzuwandeln. Daher ist es einigen Russen bereits gelungen, die Nachfrage zu befriedigen, insbesondere im Anlagesegment (wenn eine Wohnung als Objekt gekauft wird, um Einkommen zu erzielen und nicht um zu leben).
Auch der Kaufkraftverlust der Bürger durch die Abwertung des Rubels und die hohe Inflation wird sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken.
Prognose der Baudynamik 2015
Die Bauwirtschaft verzeichnet bereits einen Rückgang der Aktivität. Viele potenzielle Projekte werden ausgesetzt und nur solche mit hohem Reifegrad oder hohem Investitionspotenzial werden weiter umgesetzt. Auch die Bauwirtschaft wird durch den Anstieg der Fremdkapitalkosten für die Umsetzung von Projekten negativ beeinflusst.
Von vielen Hausbesitzern auf dem Zweitmarkt wird erwartet, dass sie ihren Verkauf auf "bessere Zeiten" verschieben, um eine große Summe aufbringen zu können.
Dieser Zustand wird zwei Konsequenzen haben - eine Umverteilung der Nachfrage auf den Sekundärmarkt sowie einen leichten Rückgang des Angebots.
Wohnungspreisprognose für 2015
Dieser prognostizierte Trend in Form einer rückläufigen Immobiliennachfrage (bei geringerer Angebotsrückgangsrate) sollte im zweiten Halbjahr 2015 zu sinkenden Wohnungspreisen führen. Es wird zwar erwartet, dass dies allmählich geschieht und nicht beeindruckend wird.
Makler gehen davon aus, dass sich der Rückgang stärker auf den sekundären Immobilienmarkt auswirken wird. Experten ziehen Analogien zur Krise von 2008-2009. Dann fiel der Rubelwert der Wohnungen um 10% und ihr Dollar-Äquivalent noch mehr - um 30-35%. Eine ähnliche Situation ist jetzt zu beobachten - die Wohnungspreise in Dollar sind stärker gefallen als in Rubel.
Die Preise für Neubauten werden 2015 weiter steigen. Experten zufolge kann der Anstieg 5-10% betragen.
Gleichzeitig kann es sein, dass die Wohnungspreise gar nicht sinken, wenn der Leitzins gesenkt wird, sich die Währungsdynamik normalisiert und der Staat Maßnahmen zur Stützung der Hypothekarkreditvergabe entwickelt.
