Der Begriff "Hypothek" wurde in Griechenland drei Jahrhunderte v. Chr. eingeführt. Es bedeutete, dass der Schuldner dem Gläubiger mit seinem eigenen Land haftete. Im innerstaatlichen Recht tauchte ein solches Konzept in den frühen 90er Jahren des letzten Jahrhunderts auf. Im modernen Russland werden die im Zusammenhang mit der Hypothek entstehenden Beziehungen durch das Gesetz "Über Hypotheken (Immobilienverpfändung)" in der Fassung vom 25. November 2017 geregelt.
Hypothek in einfachen Worten
Ein anderer Name für Hypotheken ist Immobiliensicherheiten. So bezeichnet man die Art der Sicherung von Verbindlichkeiten, wenn der Schuldner dem Gläubiger einen Vorteil bei der Befriedigung seiner Forderungen aus dem Pfandwert verschafft, der zum Grundstück wird. Im System dieser Beziehungen tritt der Schuldner als Pfandgläubiger und der Gläubiger als Pfandgläubiger auf.
Im allgemeinsten Fall kann eine Hypothek als Sicherheit für verschiedene Arten von Geldverbindlichkeiten dienen. Dabei wird davon ausgegangen, dass die Verpflichtungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hypothekenvertrages bereits bestehen und zukünftig entstehen können. Derzeit hat sich die Hypothek im Bereich der Bereitstellung von Darlehen und Krediten für Bürger entwickelt.
Eine Hypothek kann sowohl kraft Gesetzes als auch aufgrund eines Hypothekenvertrages entstehen. Eine Verpfändung entsteht kraft Gesetzes, wenn ein Kauf- oder Kaufgeschäft von Immobilien getätigt wird, ohne dass der Käufer dafür vollständig bezahlt hat. In diesem Fall fungiert der Verkäufer als Hypothekengläubiger und der Käufer als Hypothekengläubiger. Bei einer Hypothek im Rahmen eines Vertrags handelt es sich um eine schriftliche Transaktion zwischen zwei oder sogar mehr Parteien. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung wird der Eigentümer oder die Person, die die wirtschaftliche Verwaltung des Objekts rechtmäßig ausübt, zum Pfandgläubiger.
Grundlegende Bestimmungen des Grundpfandrechtsgesetzes
Das Hypothekengesetz sieht vor, dass die Parteien, die ein Rechtsverhältnis eingehen, miteinander eine entsprechende Vereinbarung treffen. Gemäß den Bestimmungen dieses Dokuments hat eine der Parteien (der Schuldner der Verpflichtung) das Recht, ihre Geldforderungen zu erfüllen. Ihre Quelle sind die Kosten des verpfändeten Objekts. Der Vertrag wird in Bezug auf das Eigentum des Schuldners unterzeichnet.
Durch die vorstehende Vereinbarung entsteht ein Rechtsverhältnis über eine Hypothek, auf das die Grundsätze der Sicherheiten Anwendung finden. Da der Umsatz von Unternehmen, Wohnungen, Bauwerken, Grundstücken gesetzlich zulässig ist, ist eine Verpfändung in Bezug auf diese Objekte möglich.
Es ist möglich, eine Hypothek aufzunehmen, um die Erfüllung der Bedingungen des Darlehensvertrags oder Darlehensvertrags sicherzustellen. Die Verpflichtung kann sich aus dem Kauf- und Verkaufs-, Vertrags-, Leasing- oder Schadensfall ergeben.
Das Hypothekengesetz (Pfandrecht) führt die Rechnungslegung sowohl für den Schuldner als auch für den Gläubiger ein, wenn es sich um juristische Personen handelt.
Der Vertragsgegenstand muss die vollständige oder teilweise Zahlung der Hauptschuld sicherstellen. Durch den Abschluss eines Geschäfts können die Vertragsparteien die Zahlung von Zinsen zur Bedingung machen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit der Zahlung von Forderungen in Form eines Pauschalbetrags vor; sie darf die Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht überschreiten.
Das Gesetz sieht andere Zahlungen vor, darunter:
- Schadensersatz;
- Elfmeter;
- eine Geldstrafe bei Verletzung der Vertragsbedingungen;
- Erstattung der Anwaltskosten;
- Kostenersatz für die Umsetzung des Objektes.
Es kommt vor, dass der Gläubiger, der die Unversehrtheit des Eigentums bewahren möchte, gezwungen ist, Geld für die vollständige Erhaltung und den Schutz auszugeben. In diesem Fall hat er Anspruch auf Kostenerstattung aufgrund der belasteten Immobilie.
Die Kategorien von Gegenständen, die Gegenstand einer Vereinbarung werden können, werden durch das Hypothekengesetz bestimmt. Nach dem Zivilrecht kann die nach dem festgelegten Verfahren registrierte Immobilie im Rahmen eines Hypothekenvertrags verpfändet werden.
Gegenstand des Hypothekenvertrages
Gegenstand eines Hypothekenvertrages können sein:
- Grundstücke;
- Gebäude, Bauwerke, Unternehmen, andere Kapitalbauobjekte;
- Wohngebäude, Wohnungen sowie deren Teile, die isolierte Räume sind;
- Garagen, Sommerhäuser, Gartenhäuser, andere Konsumgebäude;
- Flugzeuge, Schiffe und Weltraumobjekte.
In einigen Fällen ermöglicht das Hypothekenrecht, Wohngebäude, die in direktem Zusammenhang mit der Grundstückszuteilung stehen, als Vertragsgegenstand zu betrachten. Wenn für Grundstücke, deren Staatseigentum nicht geteilt ist, keine Anmeldung erfolgt, kann dies der Entstehung von Hypothekenrechtsverhältnissen nicht entgegenstehen.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Hypothekengesetz sind der Vertragsgegenstand sowie sein Zubehör ein Ganzes. Daher werden die Zubehörteile Bestandteil des allgemeinen Pfandes, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine Sache, die nicht geteilt werden kann, ohne ihren Hauptzweck zu ändern, kann kein unabhängiger Gegenstand einer Transaktion sein.
Voraussetzung für den Hypothekenschuldner ist, dass sich das vertragsgegenständliche Vermögen in seinem Eigentum oder zumindest im wirtschaftlichen Gerichtsstand befinden muss. Wird die Sache aus dem Verkehr gezogen oder kann darauf eine Forderung erhoben werden, ist die Sicherung der Forderungen mit diesen Sachen nicht zulässig. Dasselbe gilt für Eigentum, dessen Privatisierung nicht möglich ist.
Nach dem Hypothekengesetz kann Gegenstand des Vertrages das Mietrecht sein, wenn die Zustimmung des Vermieters oder der Person, die den Gegenstand im Rahmen des wirtschaftlichen Nutzungsrechts nutzt, vorliegt.
Eine Hypothek auf ein zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gemeinschaftliches Miteigentum stehendes Grundstück kann begründet werden, wenn hierzu die Zustimmung aller rechtmäßigen Eigentümer vorliegt. Diese Zustimmung bedarf der Schriftform. Bei Miteigentum hat die Person das Recht, die ihr gehörende Immobilie ohne Zustimmung anderer Miteigentümer zu verpfänden.
Inhalt des Hypothekenvertrags
Der Pfandvertrag sollte enthalten:
- Gegenstand des Hypothekenvertrags;
- Einschätzung eines solchen Themas;
- das Wesen der Vereinbarung;
- die Höhe der Erfüllung der Verpflichtung und ihre Laufzeit.
Der Hypothekenvertrag wird nach den allgemeinen Regeln und Grundsätzen des Zivilrechts abgeschlossen. Das Dokument muss Angaben zum Vertragsgegenstand, zu seiner Bewertung und zu anderen wesentlichen Punkten für die Erfüllung der Verpflichtungen enthalten. Die Parteien können in das Dokument besondere Bedingungen aufnehmen, die die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung des Grundstücks vorsehen. Diese Informationen dürfen in Form einer gesonderten Vereinbarung erteilt werden.
Der Hypothekenvertrag enthält den Namen des Objekts und den Ort, an dem es sich befindet. Die Beschreibung im Dokument muss zur Identifizierung des Objekts ausreichend sein. Das Recht, aufgrund dessen das Objekt dem Verleiher gehört, wird ebenfalls in der Urkunde ausgeschrieben. Handelt es sich bei dem Gegenstand um einen Mietvertrag, ist die Laufzeit anzugeben.
Die Beurteilung des Vertragsgegenstandes richtet sich nach der von den Parteien ausgearbeiteten Vereinbarung und erfolgt in Geldbeträgen. Die Bewertung eines im Bau befindlichen Objekts erfolgt zum Verkehrswert.
Einige Merkmale der Hypothek
Die durch die Hypothek besicherte Verpflichtung wird im Vertrag zusammen mit der Entstehungsgrundlage und der Dauer ihrer Entstehung angegeben. Die Vereinbarung kann vorsehen, dass die Höhe der Geldverpflichtungen später festgelegt wird; in diesem Fall müssen die Bedingungen für die Bestimmung der Höhe der Verpflichtungen festgelegt werden.
Können die Ansprüche nach Vereinbarung der Parteien teilweise durchgesetzt werden, sind die Zahlungsbedingungen und die Zahlungshäufigkeit im Vertrag festzulegen. Wenn ein bestimmter Betrag des Zahlungsbetrags nicht festgelegt ist, müssen die Bedingungen für deren Bestimmung festgelegt werden.
Die Hypothek unterliegt der staatlichen Registrierungspflicht. Sie wird erst mit der Eintragung in das jeweilige Landesregister wirksam. Im Registerauszug spiegelt sich die Eintragung in das Grundpfandrecht in Form von Belastungen der Rechte des Eigentümers an diesem oder jenem Grundstück wider.
Ein Sonderfall der Immobilienhypothek ist die Hypothek auf eine Wohnung. Diese Form der Zusage verbreitete sich nach dem Start staatlicher Programme zur Unterstützung der Wohnungskäufer. Bei einem derartigen Hypothekenvertrag verpfändet der Hypothekengläubiger die Wohnung, um damit die eingegangenen finanziellen Verpflichtungen zu sichern. Der Hypothekenvertrag für die Wohnung wird vom Kreditgeber und dem Wohnungseigentümer unterzeichnet. Die Registrierung des Vertrages erfolgt innerhalb einer Frist, die fünf Werktage nicht überschreitet.
Versicherung bei Abschluss eines Hypothekenvertrages
Der Gläubiger hat ein vitales Interesse daran, dass das von ihm als Pfand erhaltene Vermögen sicher war, bis der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen vollständig nachgekommen ist. Daher sieht das Gesetz eine Versicherung des Hypothekenobjekts gegen mögliche Beschädigungs- oder Verlustrisiken vor. Eine solche Versicherung ist obligatorisch. Banken gründen oft eigene Versicherungsgesellschaften, die die Gegenstände des Hypothekenvertrags versichern. Diese Strukturen bieten Kreditnehmern manchmal zusätzliche Arten von Dienstleistungen an, was objektiv zu einer Erhöhung der Gesamtkosten führt und die Kosten einer Kreditdienstleistung erhöht.
