Der Verkauf von verpfändeten Grundstücken richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bundesgesetzes Nr. 102-FZ "Über die Hypothek (Immobilienverpfändung)". Die Neufassung dieses Rechtsaktes sieht eine Reihe von Ergänzungen und Änderungen vor, die am 01.01.2019 in Kraft getreten sind.
Allgemeine Konzepte der öffentlichen Versteigerung
Um die Besonderheiten der Durchführung öffentlicher Auktionen zum Verkauf von Immobilien im Rahmen der relativ neuen Rechtsnormen der russischen Gesetzgebung zu verstehen, ist es erforderlich, einige Konzepte zu verstehen.
Ort der Organisation der öffentlichen Versteigerung. Sie ist direkt mit dem zu verkaufenden Immobilienobjekt verknüpft.
Veröffentlichungsfrist. Innerhalb von zehn Tagen ab dem Tag der Versteigerung wird eine Bekanntmachung veröffentlicht, die Informationen über die Durchführung dieser Veranstaltung enthält (Gegenstand, Ort und Datum der Versteigerung, Kosten für Sachwerte).
Bekanntmachung zur öffentlichen Versteigerung. Auf der offiziellen Website der FSSP werden unter gleichzeitiger Benachrichtigung der territorialen Abteilungen dieses Dienstes Informationen über die geplante Auktion veröffentlicht. Seine Teilnehmer müssen eine feste Einlage zahlen, die in der Regel 5% des Anfangswertes von Sachwerten beträgt. Darüber hinaus wird die Anzahlung vollständig zurückerstattet, wenn die Auktion für ungültig erklärt wird. Und sofern der Gewinner der Auktion sich weigert, die Auktionsgegenstände zu bezahlen, wird ihm diese Kaution nicht zurückerstattet.
Vertrag. Die Vereinbarung zwischen dem Veranstalter der Auktion und dem Gewinner der Auktion enthält Informationen über die Transaktion, die in die USRR eingetragen werden.
Teilnehmer. Die Anzahl der zur Auktion zugelassenen Themen ist begrenzt. Zur Versteigerung werden in der Regel nur Personen zugelassen, die zur Nutzung dieser Gegenstände berechtigt sind (Verwandte, Freunde und Bekannte des Pfandgläubigers) sowie der Pfandgläubiger.
Registrierung der Transaktion. Ein Unternehmen wird aufgrund des höchsten Gebotspreises als erfolgreicher Bieter anerkannt. Nach der Auktion kommt ein Kaufvertrag zustande. Die Zahlung hat innerhalb von fünf Tagen auf das Konto des Veranstalters zu erfolgen. Darüber hinaus sind die zuvor hinterlegten Sicherheiten vollständig in den Transaktionskosten enthalten.
Anerkennung der Auktion ungültig. Eine öffentliche Auktion gilt als annulliert, wenn die Zahl ihrer Teilnehmer weniger als zwei beträgt, sowie wenn der Gewinner keine Zahlung leistet. Nach Feststellung der Versteigerung als fehlgeschlagen kann der Eigentümer des Versteigerungsgegenstandes Pfand werden oder die Versteigerung erneut bestellt werden. Im letzteren Fall sollte der Zeitpunkt ihres Haltens frühestens einen Monat später bestimmt und die Anschaffungskosten für Sachanlagen um 15% gesenkt werden.
Darüber hinaus kann die öffentliche Versteigerung abgebrochen werden, wenn die Parteien des streitigen Rechtsverhältnisses einen Friedensvertrag schließen. Ist dies nach Veröffentlichung des Versteigerungstermins möglich, ist der Schuldner verpflichtet, alle dem Versteigerungsveranstalter entstehenden Kosten zu tragen.
Entzug materieller Werte. Die häufigste Form der Vollstreckung einer gerichtlichen Entscheidung im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens ist die Vermögensbeschlagnahme. Gleichzeitig wird fünf Tage nach Verhängung der Beschlagnahme eine direkte Beschlagnahme von Sachwerten (teilweise oder vollständig) durchgeführt, die von einem Mitarbeiter der FSSP durchgeführt wird.
Implementierung von Objekten. Die Besonderheit des Verkaufs von beschlagnahmten Gegenständen ist ähnlich wie bei der Verpfändung. Dieses Verfahren wird jedoch ausschließlich von einer autorisierten staatlichen Stelle abgewickelt.
Anerkennung des Subjekts als zahlungsunfähig. Im Falle des Konkurses von juristischen und natürlichen Personen werden Auktionen zum Verkauf von verpfändetem Eigentum im Rahmen der externen Verwaltung und des Konkursverfahrens durchgeführt.
Regulatorische Innovationen. Derzeit wird der Erwerber der Immobilie ausschließlich nach dem Preis auf Auktionsbasis ermittelt und ist von jeglichen Gläubigerbeschränkungen vollständig befreit. Bisher wurde dieser Aspekt (Bedingungen für die Nutzung des Eigentums durch den neuen Eigentümer) durch das Bundesgesetz Nr. 127 geregelt, das sich auf die Rechte der Gläubiger konzentrierte.
Arten von Geschäften. In diesem Zusammenhang gibt es offene und geschlossene Veranstaltungen. Im ersten Fall beinhaltet eine öffentliche Ausschreibung die Teilnahme aller Unternehmen. In letzterer Version richtet sich die Veranstaltung zur Verwirklichung materieller Werte ausschließlich an die eingeladenen Teilnehmer. Dies gilt auch für die Art der Angebotsabgabe. Offenes (mündlich) oder geschlossenes (versiegelter Umschlag) Formular bestimmt also den Status der Veranstaltung. Auktionen können auch in gemischter Form durchgeführt werden, wenn beispielsweise eine geschlossene Veranstaltung hinsichtlich ihrer Teilnehmer eine offene Form von Preisangeboten impliziert.
Bekanntmachung zur öffentlichen Auktion
Der Text der Bekanntmachung ist die Grundlage für die Durchführung öffentlicher Versteigerungen. Daher sollte dieses Dokument streng nach den thematischen Anforderungen erstellt werden. Oft wird die Ankündigung einer Auktion mit einem öffentlichen Angebot gleichgesetzt. Es ist wichtig zu verstehen, dass eine Verfälschung von Informationen im Text der Bekanntmachung, die das Ergebnis der Auktion beeinflusst haben, die Annullierung ihrer Ergebnisse oder ihre Ungültigerklärung zur Folge haben kann.
Die Mitteilung muss die folgenden Informationen enthalten:
- die Bedingungen der Transaktion (Gegenstand der Auktion, ihr Wert und ihre Belastung);
- Informationen über den Urheberrechtsinhaber oder -inhaber;
- Daten über das Verfahren zur Durchführung der Auktion (Ort, Zeit und Form der Durchführung, wer ist Veranstalter, Verfahren zur Anmeldung der Teilnahme und Ermittlung des Gewinners).
Als typische Präzedenzfälle der thematischen Justizpraxis in unserem Land lassen sich folgende Nuancen anführen:
- implizite Kriterien für die Bewertung von Anträgen;
- der Preis der Kaution unangemessen hoch ist;
- Verzerrung der Parameter des Objekts, die die Idee davon beeinflusst haben;
- unvollständige Beschreibung der Belastungen des Objekts;
- unvollständige Informationen über die Eigenschaften des Objekts;
- Verletzung der notwendigen Gelegenheit, sich mit den Unterlagen vertraut zu machen, aus denen das ausgeübte Recht hervorgegangen ist.
Die Veröffentlichung der Auktionsbekanntmachung erfolgt in Übereinstimmung mit dem erforderlichen Minimum, das die Website der Abteilung des Gerichtsvollzieherdienstes, die föderale Website der FSSP und die offiziellen Massenmedien der lokalen Behörden umfasst. Derzeit hat die Schiedspraxis für diese Veröffentlichungen die notwendigen Kriterien für deren Bewertung entwickelt, die das obligatorische Vorhandensein eines gedruckten Textes (ausgenommen die Verwendung nur von Radio- und Fernsehsendungen), die Zielgruppe, regionale Besonderheiten und die vollständige Verfügbarkeit von Informationen.
Verhaltensregeln
Die allgemeinen Regeln für die Durchführung öffentlicher Geschäfte beinhalten die folgenden Merkmale.
Diese Auktionen werden in Form einer Auktion durchgeführt, bei der das Eigentum des Schuldners zum Höchstpreis verkauft wird.
Die Ausschreibung muss spätestens 30 Tage vor der Auktion veröffentlicht werden. Sie muss vollständige Angaben zu Thema, Ort, Zeit, Ablauf (Anmeldung der Teilnahme) und Form der Versteigerung sowie den Startpreis und die Ermittlung des Gewinners enthalten.
Um an der öffentlichen Versteigerung teilnehmen zu können, müssen die Bewerber eine angemessene Anzahlung leisten. Die Größe und das Verfahren zur Eingabe sind in der Bekanntmachung angegeben. Die Anzahlung wird im Falle einer Absage der Auktion zurückerstattet, sowie wenn der Proband daran teilnimmt, wenn er nicht der Gewinner ist. Der Versteigerer leistet die Zahlung gemäß Kaufvertrag unter Berücksichtigung der Anzahlung.
Der Veranstalter hat das Recht, diese bis spätestens drei Tage vor der Durchführung der öffentlichen Versteigerung zu stornieren.
Der Begriff „Personen, die an der Versteigerung teilgenommen, aber nicht gewonnen haben“schließt Teilnehmer aus, die nicht zur Veranstaltung erschienen sind und solche Personen, die den Neupreis der Immobilie nicht berücksichtigt haben.
Am Tag der Versteigerung wird zwischen dem Gewinner und dem Veranstalter das entsprechende Protokoll unterzeichnet, das Rechtskraft eines Vertrages hat.
Eine Gebotsabgabe findet nur statt, wenn mindestens zwei Unternehmen daran teilnehmen. Und der Gewinner ist der Teilnehmer mit dem höchsten Gebot.
Weigert sich der Teilnehmer, der die Auktion gewonnen hat, das Protokoll zu unterzeichnen, verliert er die Anzahlung. Und der Veranstalter, der es vermieden hat, das Protokoll zu unterschreiben, gibt dem Gewinner die Kaution in doppelter Höhe zurück und erstattet ihm alle Kosten der Teilnahme an der Auktion, die den Betrag der Kaution übersteigen.
Anerkennung der Auktion ungültig
Die Auktion wird in folgenden Fällen für ungültig erklärt:
- weniger als zwei Teilnehmer haben sich um die Teilnahme an der Auktion beworben;
- die Teilnahme an der Auktion weniger als zwei Teilnehmer betrug;
- niemand hat Wertberichtigungen auf den ursprünglichen Preis von Sachwerten vorgenommen;
- der Gewinner der Auktion nicht innerhalb von fünf Tagen den vollen Preis des Auktionsgegenstandes auf das Konto des Veranstalters überwiesen hat.
Da der Versteigerungszweck in diesem Fall nicht erreicht wurde, wird eine Wiederholungsbietung angeordnet. Ein neuer Termin für die Durchführung öffentlicher Auktionen wird nach der Ungültigerklärung der Auktion innerhalb einer Frist von 10 bis 30 Tagen festgelegt.
In allen Fällen, mit Ausnahme der Tatsache, dass der Gewinner der Auktion nicht den vollen Wert der Immobilie bezahlt, wird die Zweitauktion mit einer Verringerung der ursprünglichen Kosten um 15% durchgeführt. Alle anderen Regeln zur Durchführung des Sekundärhandels richten sich nach dem Verfahren zur Durchführung der Primärauktion. Es ist wichtig zu verstehen, dass das Gericht auf Antrag einer interessierten Person die Versteigerung als ungültig anerkennen kann, wenn das Verfahren für ihre Durchführung verletzt wurde.
Für die Durchführung von öffentlichen Versteigerungen für verschiedene Immobilien gelten folgende Regelungen:
- Hypothek von Immobilien - Kunst. 56-58 FZ "Über Hypotheken (Grundpfandrechte)";
- Verpfändung von anderem Eigentum - Kunst. 350 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation;
- Verkauf von Wertpapieren - Kunst. 89 (Teil 4) des Bundesgesetzes "Über das Vollstreckungsverfahren".
