Experten zufolge könnten die Hypothekenzinsen in Russland innerhalb von zwei Jahren auf 6-7% sinken.
Voraussetzungen für den Rückgang der Hypothekarzinsen
Hypotheken werden auf dem Immobilienmarkt nach und nach zu einem vertrauten Instrument. Wurden 2016 etwa 25 % der Wohnungen mit einem solchen Kredit erworben, so überstieg ihr Anteil 2017 30 %. Darüber hinaus wird mehr als die Hälfte der Wohnungen mit Hilfe von Hypothekenprogrammen auf dem Primärmarkt verkauft.
Am 1. März 2018 sprach Präsident Wladimir Wladimirowitsch Putin in seiner Rede vor der Bundesversammlung erstmals über eine Senkung der Hypothekenzinsen auf 7-8%. Der Präsident formulierte eine Aufgabe für russische Banken, den Hypothekenzins auf 7-8% pro Jahr zu senken. Der gewichtete durchschnittliche Hypothekenzins lag damals bei 9,85 %.
In einem Kommentar zu der Adresse sagte der Chef der Sberbank German Gref, dass die Bank die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen auf sieben Prozent senken will. Er stellte später klar, dass dies in "ein bis zwei Jahren" geschehen wird. Derzeit vergibt die Sberbank eine Hypothek für den Kauf von im Bau befindlichen Wohnungen zu einem Zinssatz von 10 % (ohne Werbeaktionen und Leistungen).
VTB-Chef Andrei Kostin hält eine Senkung der Hypothekarzinsen auf 7 % für durchaus realistisch, erfordert aber eine Senkung des Leitzinses. Wenn der Leitzins auf 5-6% gesenkt wird, können die Zinsen für Hypothekendarlehen auf 7% sinken, so der Experte. Jetzt liegt der Leitzins der Zentralbank bei 7,5%.
Ist alles so rosig?
Nach Recherchen von AHML wollen 45% der russischen Familien ihre Lebensbedingungen verbessern. Im vergangenen Jahr haben drei Millionen Familien ein Eigenheim erworben. Die Regierung plant, das Niveau von 5 Millionen zu erreichen. Dafür müssen jährlich 120 Millionen Quadratmeter gebaut werden, während in den letzten Jahren etwa 80 Millionen Quadratmeter gebaut wurden.
Das Bauministerium ist optimistisch. „Wenn der Leitzins der Zentralbank gesenkt wird, dann ist bis 2025 der Zugang zu einem größeren Volumen des Wohnungsbaus – und diese Dinge sind miteinander verbunden – geplant“, sagte das Ministerium.
Allerdings gehen nicht alle Experten davon aus, dass alles so rosig wird, wie es die Regierung prognostiziert. Die Zahl der Hypothekentransaktionen wächst allein aufgrund sinkender Zinsen, keinesfalls aber aufgrund eines Anstiegs des Haushaltseinkommens. Zudem wächst die Zahl der neuen Beteiligungsverträge (APAs) bereits jetzt praktisch nicht. Das heißt, die Leute kauften nicht mehr Wohnungen. Es ist nur so, dass die Wohnung, die gestern mit persönlichen Ersparnissen gekauft wurde, heute für Kreditgeld verwendet wird.
Die gesamte Erschwinglichkeit von Wohnraum, die durch die Senkung der Hypothekenzinsen erreicht wird, wird durch steigende Immobilienpreise nivelliert. Damit die Wohnungspreise nicht steigen, muss das Angebot steigen. In den nächsten drei Jahren werden jedoch Beteiligungsverträge durch Projektfinanzierungen abgelöst: Das Geld für die Wohnung geht erst nach Inbetriebnahme des Hauses an den Bauträger und wird vorher auf Sonderkonten verwahrt. Infolgedessen werden die Kosten pro Quadratmeter steigen und Hypotheken werden für viele Russen selbst mit reduzierten Zinsen unzugänglich.
